Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Кворум собственников жилья

Определение кворума владельцев жилья в МКД

Кворум – минимальное количество участников, при котором собрание и принятые на нём решения будут считаться правомерными.

Как он считается? Согласно Жилищному Кодексу, кворум должен составить не менее половины возможных участников.

В обсуждении же отдельных проблем иногда требуется наличие 2/3 или вовсе 100% собственников.

По этой причине проведение двух собраний параллельно не возможно. Ведь тут и там потребуется больше 50% собственников.

При желании Вы можете общим решением изменить размер кворума, например, увеличив его с 50% владельцев до 2/3 или больше.

Важно помнить, что кворум следует определять не просто по количеству присутствующих,ведь каждый из них владеет разным количеством квадратных метров. Поэтому перед собранием важно подсчитать количество голосов, которым владеют жильцы, и их соотношение к общему числу.

Во многих случаях используют формулу, в которой 1 кв. м. равен 1 голосу. Поэтому владельцы больших квартир автоматически имеют больший вес при подсчётах.

Жилищный кодекс о кворуме общего собрания

Голосовать можно, присутствуя лично или передав полномочия другому гражданину РФ, путем оформления доверенности. Помимо этого, современные технологии позволяют инициировать процедуру решения коллективных вопросов – онлайн, например, в системе «Домсканер».

Для правильного составления документа на представление интересов на совещаниях МКД, обратитесь в юридическую компанию. Доверенность формируется на основании норм, прописанных в Постановлении №181/1, с изм. и доп. 2020 года.

Львиная доля решаемых вопросов обуславливает признание кворума состоявшимся, если количество участников проголосовавшего коллектива будет больше половины. Однако встречаются темы, когда требуется решение двух третьих от общего числа жильцов или единогласного принятия на заседании.

Невозможно одновременно проводить две формы встречи, т. к. ни в одном из случаев кворум для принятия решения на собрании собственников не будет достигнут, так как результаты считаются неправомочными.

Согласно законодательным записям о жилищных условиях РФ № 188/ФЗ (29 декабря 04 года),  встреча владельцев многоквартирного дома  проводится обязательно не реже одного раза в год. Временные рамки для этого – апрель-июнь следующего календарного периода.

Остальные сборы жильцов являются внеочередными. Инициатива может исходить от любого владельца недвижимости в МКД.

Как правильно посчитать кворум ОСС в МКД и что является голосом в этом контексте?

Как правильно посчитать кворум ОСС в МКД и что является голосом в этом контексте? (Для невнимательных подчеркну, что речь не о голосовании по вынесенным на собрание вопросам, а именно о кворуме).

Согласно п.3 ст.45 ЖК РФ ОСС в МКД имеет кворум, «если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме …, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов». Из буквального толкования этой статьи следует, что для решения вопроса о наличии кворума собственников надо считать «по головам».

Теперь пример: общая площадь помещений в МКД составляет 100 кв. метров, в МКД всего 10 собственников, девяти собственникам принадлежат помещения по 1 кв. м, а одному собственнику – помещение 91 кв. метров.

В ОСС приняло участие всего два собственника (видимо, это следует принять как два голоса), но этим двум собственникам принадлежит 92 кв. метров (т.е. 91 +1) из общей площади 100 кв. метров, учитываемой при голосовании по вынесенным на ОСС вопросам.

Был ли кворум в этом собрании или результаты такого собрания следует считать ничтожными?

Судебная практика вопросу наличия кворума противоречивая. Какие-то суды при подсчете кворума считают по головам, другие – по квадратным метрам.

Также есть мнение, что кворум определятся по головам, а вот голосуют по конкретным вопросам уже квадратными метрами, т.е. разные голоса имеют разный вес, в зависимости от количества метров.

Кто-нибудь может внести ясность по вопросу подсчета голосов для решения вопроса о наличии кворума? Естественно, что учитываются только ответы со ссылками на нормативные документы.

Ответы юристов ( 1 )

  • 10,0 рейтинг
  • 1455 отзывов

Подсчёт для кворума должен идти не «по головам», а по площади. Дело в том, что:

Статья 48 ЖК РФ Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

То есть Жилищный кодекс РФ прямо указывает, что количество голосов = площадь имущества.

И в указанной Вами п.3 ст.45 ЖК РФ речь идёт не о «головах», а о голосах, которыми эти «головы» обладают.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

А как было указано выше в ст. 48 ЖК РФ — голоса =площадь, а не «головы».

(Для невнимательных подчеркну, что речь не о голосовании по вынесенным на собрание вопросам, а именно о кворуме).

Т.е. другими словами, принцип един — и для подсчёта в целях голосования и для определения кворума. В счёт идут не «головы», а количество их голосов (площадей).

С вашей точкой зрения можно поспорить. В статье 48 ЖК РФ речь идет о ГОЛОСОВАНИИ. В то же время, вопрос о НАЛИЧИИ КВОРУМА предшествует процедуре голосования. Т.е. формально это два разных вопроса.

Помимо этого, согласно п.1 ст. 181.2. ГК РФ «Принятие решения собрания» «Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.»

Имеется соответствующая практика, например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26 июня 2015 г. N 33-14152/15 «Как следует из буквального толкования приведенной нормы, для наличия кворума на собрании собственников машино-мест необходимо участие не менее пятидесяти процентов таких собственников. При этом действующее законодательство не содержит указания на подсчет голосов, исходя из площади принадлежащих им объектов недвижимого имущества»

Андрей, дело в том, что данное судебное дело к Вашему случаю отношение не имеет. И Ст. 181.2 Гражданского кодекса РФ не применима к определению кворума в МКД.

Ст. 181.2 — это общая норма для тех собраний, для которых специальным законодательством не предусмотрен иной порядок определения кворума. А для собраний собственников МКД как раз есть специальное законодательство — это Жилищный кодекс РФ, и конкретно п.3 ст.45, который говорит не о количестве участников, а о количестве голосов у них.

И в том деле, о которым Вы писали как раз на это суд и указал, что там не МКД:

Так, в суде первой инстанции и в своей апелляционной жалобе истец указывает на нарушение при проведении собрания норм Жилищного кодекса РФ, ссылаясь на то, что подземный гараж является составной частью жилого дома и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, а потому число голосов, учитываемое при расчете кворума, должно определяться исходя из общей площади многоквартирного жилого дома, а не из количества машино-мест.

В такой ситуации нормы Жилищного кодекса РФ, регулирующие порядок принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме к настоящей ситуации неприменимы, а собственники машино-мест в подземном гараже имеют право принимать решения относительно эксплуатации принадлежащего им имущества без учета мнения собственников квартир, расположенных в том же доме.

То есть суд в этом деле указал, что раз это не МКД, то применяется не Жилищный кодекс РФ, где для кворума главное площадь (количество голосов), а Гражданский кодекс РФ, где указано, что главное — количество участником.

И я на самом деле не встречал в судебной практике решения, где суд бы считал кворум ОСС в МКД исходя из «голов», а не площадей. Это прямое противоречие Жилищному кодексу РФ.

В том-то и дело, что это очень похоже на мою ситуацию.

В моем МКД есть подземный паркинг на 560 машиномест, но площадью только по 20 кв.метров. Если учитывать в голосовании площадь машиномест, то кворум вроде бы есть. А если посчитать по головам с учетом владельцев машиномест – то его нет даже близко.

Собрание собственников МКД в любом случае будет считаться от площади, а не «голов». Тот факт, что есть ещё и паркинг будет влиять лишь на то будет ли учитываться площадь паркинга или нет.

Полагаю, тут следует рассуждать как и суд в указанном деле: если паркинг не является общим имуществом собственников МКД — то голосование по паркинг идёт отдельно от ОСС МКД.

Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что машино-места, расположенные в подземном гараже, принадлежат на праве собственности как собственникам жилых помещений дома по адресу: ***, так и лицам, не являющимся собственниками жилых помещений именно данного дома.
Таким образом, машино-места в подземном гараже общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме не являются, поскольку не предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме и принадлежат конкретным собственникам; помещение гаража не является техническим подвалом и не предназначено для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме. В состав помещений, обслуживаемых организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, помещение гаража не входит.
Напротив, машино-места учтены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как индивидуальные объекты недвижимого имущества, а, соответственно, под понятие общего имущества не подпадают.

Разумеется, что сами машиноместа не являются общим имуществом собственников МКД, так как принадлежат конкретным физическим лицам, впрочем, то же самое можно сказать и о квартирах в доме – не вижу никакой разницы. Но паркинг расположен под домом, в нем имеется общее имущество (например, проезды, несущие стены, элементы инженерных систем и т.д.), словом, никакой разницы по сравнению с остальным МКД нет. В результате от того, каким именно образом учитывать голоса собственников машиномест, зависит наличие (или отсутствие кворума) на ОСС.

Поэтому я пытаюсь (и не могу) найти логику в том, почему в МКД при расчете кворума собрания можно выборочно (по желанию) применять как ЖК РФ, так и ГК РФ.

МКД — отдельно, паркинг — отдельно.

В МКД — подсчёт по ЖК РФ по голосам (площадям), в паркинге — по ГК РФ — по кол-ву участников.

В 2014 году в доме состоялось ОСС МКД, согласно протокола собрания (прилагается) по кворуму прошли с перевесом 0,09%, (в абсолютных величинах это эквивалентно приблиз.100 кв.м.). В голосовании принимали участие и собственники квартир, и неизвестное число собственников 560 машиномест (бланк листа голосования прилагается). Исходя из предложенного Вами подхода это неправильно, так как по машиноместам должно было быть отдельное собрание.

Если из результатов протокола исключить собственников машиномест, то никакого кворума не будет.

Как Вы считаете, есть ли шанс через суд признать в этом ОСС МКД отсутствие кворума?

Вот как пример, обратная ситуация. Собственники машиномест в паркинге под домом провели собрание, его пытались оспорить, ссылаясь на то, что в собрании должны были участвовать и жильцы МКД. Но суд указал, что паркинг не является общим имуществом МКД, и соответственно у собственников машиномест своё собрание.

Решение от 16 декабря 2014 года

По делу № 2-726/2014
Принято Лыткаринским городским судом (Московская область)

Доводы стороны истца о том, что паркинг является общим имуществом многоквартирного дома и в голосовании должны были принимать участие все владельцы и собственники жилых и нежилых помещений суд находит необоснованными.

Учитывая, что спорный паркинг расположен под многоквартирным жилым домом, не предназначен для обслуживания других помещений в указанном доме, каких-либо доказательств нахождения в указанном паркинге инженерных коммуникаций, обслуживающих помещения спорного дома — суду не представлено и на наличие таких доказательств ответчик не ссылался, учитывая, что паркинг на 83 машиноместа находится в долевой собственности конкретных лиц, как являющихся собственниками помещений в данном доме, так и не имеющих каких-либо помещений на праве собственности в указанном доме, то, соответственно, данный паркинг не относится к общему имуществу многоквартирного дома, в связи с чем собственники помещений указанного жилого дома, в отсутствие согласия всех собственников паркинга, не участвующих в указанном общем собрании собственников помещений, не могли принимать решения по вопросу пользования данным имуществом другими лицами, не являющимися собственниками паркинга и определять размер оплаты по содержанию паркинга.

Поэтому да, теоретически оспорить его можно. Но практически – нужно иметь в виду срок исковой давности. А решение старое — 2014 г.

С другой же стороны — отсутствие кворума — это основание не просто для оспоримости, а для ничтожности решения. То есть даже не нужно обращаться в суд — оно ничтожно и без признания его таковым судом.

Статья 181.5 ГК РФ Ничтожность решения собрания

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

Статья 181.3. Недействительность решения собрания

1. Решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Центр информационной поддержки

Определение кворума владельцев жилья в МКД

Кворум – минимальное количество участников, при котором собрание и принятые на нём решения будут считаться правомерными.

Как он считается? Согласно Жилищному Кодексу, кворум должен составить не менее половины возможных участников.

В обсуждении же отдельных проблем иногда требуется наличие 2/3 или вовсе 100% собственников.

По этой причине проведение двух собраний параллельно не возможно. Ведь тут и там потребуется больше 50% собственников.

При желании Вы можете общим решением изменить размер кворума, например, увеличив его с 50% владельцев до 2/3 или больше.

Важно помнить, что кворум следует определять не просто по количеству присутствующих,ведь каждый из них владеет разным количеством квадратных метров. Поэтому перед собранием важно подсчитать количество голосов, которым владеют жильцы, и их соотношение к общему числу.

Во многих случаях используют формулу, в которой 1 кв. м. равен 1 голосу. Поэтому владельцы больших квартир автоматически имеют больший вес при подсчётах.

Как посчитать кворум общего собрания собственников?

Здравствуйте! Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч.

При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в

Вопросы, принятие решений по которым является компетенцией общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Вопросы Количество голосов для принятия решения Статья ЖК 1. О реконструкции МКД (в том числе с его расширением или надстройкой) Не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД ЖК, ст.

44, ч.2, п.1 ЖК, ст. 46, ч.1 1а.

Об уменьшении размера общего имущества путем реконструкции МКД Согласие всех собственников помещений в МКД ЖК, ст. 36, ч.3 2. О строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений (как увеличение состава общего имущества) Не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД ЖК, ст.

44, ч.2, п.1 ЖК, ст. 46, ч.1 3.

Общие сведения

Порядок определяется нормами ЖК РФ, а также уставом ТСЖ. Голосование может осуществляться в очном, очно-заочном и заочном порядке. Первые два способа предполагают явочных порядок, т.е. жильцы должны присутствовать на собрании в указанную дату и голосовать по предоставленным бланкам.

Очный порядок возможен, когда на голосование явилось не менее 50% собственников жилья.

При невозможности достижения кворума используется очно-заочный порядок, т.е. при не достижении кворума по конкретным вопросам председатель собрание принимает решение провести дополнительное заочное голосование собственников жилья, чтобы добрать голоса по необходимым вопросам.

Заочное голосование проводится при невозможности организовать собрание в очном порядке. Повестка такого собрания не должна отличаться от аналогичной повестки собрания, которое проводится в очном порядке. Перечень вопросов должен полностью совпадать.

Проведение собрания в заочном порядке предполагает следующие этапы:

  • подготовка;
  • оповещение собственников жилья;
  • голосование;
  • подведение итогов, оформление окончательного протокола;
  • доведение до граждан итогов голосования, уведомление контрольно-надзорных органов.

Подготовка к голосованию осуществляется председателем совета дома, а также при помощи сотрудников управляющей организации. Они печатают бланки, занимаются оповещением граждан о предстоящем собрании, а также выполняют разъяснительную работу. Закон не предусматривает единой формы опросных листов. Их управляющая организация может оформить по типовым образцам.