Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Можно ли купить квартиру за долги

Могут ли продать приватизированную квартиру за долги

Допустим, у вас накопился долг за квартплату (неважно по каким причинам). Долг большой, не просто просрочка за 2-3 месяца. И вы боитесь, что рискуете вообще остаться без жилья.

В каких случаях квартиру, находящуюся в собственности, могут продать за долги:

  • если образовалась задолженность не менее 200 тысяч рублей, соразмерная стоимости квартиры или доли в ней;
  • у должника есть в собственности другое жилье;
  • количество квадратных метров на человека значительно превышает норму.

То есть, если у человека большая квартира, то ее могут продать, вычесть долг и вернуть оставшиеся деньги. Но даже если стоимость жилья не покрывает весь долг (а в случае с коммунальными платежами такое встречается крайне редко, скорее это происходит у злостных неплательщиков алиментов или при уклонении от выплаты ипотеки), то вам обязаны предоставить средства на покупку жилья по минимальной норме в расчете на одного человека. Нормы в каждом регионе приняты свои.

Не могут продать за долги квартиру ни при каких обстоятельствах, если:

  • это жилье единственное;
  • не превышена норма квадратных метров на одного жильца (например, семья из 4-х человек проживает в двушке);
  • имеются на иждивении несовершеннолетние дети.

Могут ли забрать квартиру за долги

Заем обеспечивался залогом этого жилья. В течение двух последующих лет должники несколько раз просрочили платежи по кредиту, поэтому кредитор решил взыскать с Назиных всю оставшуюся на тот момент задолженность — руб.

Кроме того, заявитель потребовал, чтобы ответчики выплатили проценты по кредиту на сумму 80 руб. Учитывая такой размер требований, истец попросил обратить взыскание на заложенную квартиру, определив её начальную продажную стоимость в размере 1,28 млн руб.

В обоснование такого решения первая инстанция указала на несоразмерность оставшейся части долга по кредиту стоимости заложенной недвижимости. Апелляция отменила акт нижестоящего суда и взыскала в пользу заявителя руб. Помимо этого, Верховный суд республики Башкортостан посчитал, что в спорной ситуации у суда нет оснований отказать компании в требовании обратить взыскание на квартиру.

Назины не согласились с выводом апелляционной инстанции и обжаловали его в Верховный суд РФ. ВС обратил внимание на то, что апелляция не указала, по каким основаниям отвергла обстоятельства, которые установила по вопросу соразмерности долга первая инстанция.

Судьи ВС подчеркнули, что в подобных случаях взыскание на имущество можно не обращать, если должник допустил крайне незначительное нарушение, а размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного актива.

Если банк не получит ипотечных платежей больше, чем три месяца — заемщик имеет все шансы остаться без квартиры. Поэтому, если деньги заканчиваются, Гусев советует не молчать — надо сразу обращаться в банк с просьбой рефинансировать ипотеку или получить отсрочку платежей. Суды применяют критерии механически, хотя категория изначально была оценочная, отмечает Водопьянов. N О. Чтобы это сделать, надо оценить целый ряд обстоятельств — причину неисполнения обязательств, положение сторон и так далее, продолжает эксперт.

Но потом ст. И теперь работа суда свелась к применению довольно простого алгоритма, резюмирует Водопьянов. Практика 6 августа , Иллюстрация: Право. Алексей Малаховский.

Что говорит закон о покупке квартиры с долгами по коммунальным услугам?

Закон в этом случае на стороне нового владельца квартиры. В статье 153 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, что обязанность по оплате коммунальных услуг и содержания жилья у собственника квартиры, комнаты и прочего жилья возникает с момента приобретения права собственности на эту жилплощадь. С юридической точки зрения этим моментом считается дата выдачи новому хозяину квартиры свидетельства о праве собственности. Соответственно, все долги по ЖКХ, появившиеся до этой даты, обязан погасить предыдущий хозяин квартиры.

Однако здесь есть важные нюанс: иногда новому собственнику квартиры всё же приходится гасить долги старого хозяина по коммунальным услугам. Это случается, если при передаче квартиры вы совсем забыли проверить и зафиксировать показания приборов учёта. В таком случае сложно установить, какие показания были на счетчиках воды или электричества на момент, когда квартира досталась вам. Хорошо, если при этом прежний хозяин хотя бы исправно передавал показания в управляющую компанию. Если показания не передавались вообще, или старый хозяин квартиры их регулярно занижал, сумма долга может увеличиться в разы.

Чтобы избежать погашения долгов по коммунальным услугам за старого владельца квартиры, сделайте акт приема-передачи квартиры в 2 экземплярах и подпишите его вместе с продавцом. В акте нужно отметить показания счетчиков на воду, отопление, электричество, газ на реальную дату передачи квартиры.

Обязанности по уплате

ЖК РФ особенно указывает на то, что обязательства по уплате коммунальных и прочих услуг целиком лежат на хозяине, либо нанимателе жилого помещения. Платить за жилое помещение нужно регулярно и полностью. Срок оплаты обычно устанавливается – до 10 числа каждого месяца, который следует за отчетным. Иногда управляющие компании в договорах указывают собственную дату обязательной оплаты.

Важно! Если покупатель получил вместе с собственностью долги предыдущего хозяина, нет законных оснований взыскать их с покупателя. Новый собственник будет оплачивать собственные квитанции и прочие услуги исключительно со вступления в собственность на данное жилье.

Управляющие компании идут на хитрость, пытаясь внушить покупателям квартиры, что все долги перешли за конкретной квартирой. Отказ от их притязаний можно обосновать, ссылаясь на 153 статью ЖК РФ – обязательства по оплате возникают лишь при установлении права собственности.

Как узнать о долгах ЖКХ?

  • самый простой вариант – лично обратиться к поставщикам услуг: ЖЭК или управляющую компанию, энергосбытовую компанию, Ростелеком и узнать, существуют ли какие-либо непогашенные долги по данной квартире. Надо узнать, кто их будет оплачивать, если при покупке поменяют владельца жилплощади.
  • обращение в рассчетно-кассовый центр. Плохо то, что они предоставляют объединенные сведения.
  • порталы по информированию жильцов – это относительно недавнее изобретение, создаваемое управляющими компаниями. На таких порталах свою информацию оставляют банки и прочие учреждения.
  • Сбербанк оказывает услугу по обнаружению задолженностей.
  • по Московскому региону действует специальный портал центра координации. На нем можно найти общую и частичную информацию. С помощью функции «Справка» можно узнать обо всех долгах за любую квартиру в области.

Последствия задолженности для должника

Если человек в течение длительного времени не оплачивал услуги, предоставленные коммунальным хозяйством, это влечет за собой неприятные последствия. К ним относятся:

  • обложение пеней всей суммы общей задолженности по коммуналке, которая долго не выплачивалась;
  • временное прекращение предоставления услуг;
  • полное прекращение предоставления услуг;
  • составление судебных исков, что влечет за собой опись имущества должника;
  • выселение (возможно лишь в том случае, если жилье не приватизировано);
  • проблема с продажей жилого помещения, по которому числятся долги – то есть отсутствие возможности продать жилье выгодному покупателю.

Процесс продажи

Осуществить сделку купли-продажи квартиры с долгом по коммунальным платежам возможно на законных основаниях, для этого необходимо:

  • в добровольном порядке ознакомить потенциального покупателя с имеющимся долгом.
  • договориться, что продавец оплатит всю задолженность в полном объеме из средств аванса, внесенного покупателем. Для подтверждения договоренности обязательно составляется письменное соглашение.
  • написать, что покупатель лично выплатит долг, при условии, что продавец сделает скидку в оговоренном размере.
  • если же обе стороны не пришли к общей договоренности, то долг автоматически следует за прежним владельцем квартиры.

Необходимо в точности знать, как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам. К какому бы компромиссу не пришли обе стороны, это обязательно надо зафиксировано в договоре купли-продажи жилого помещения.

То есть, если задолженность не переходит покупателю, то к договору прилагается справка о наличии конкретного долга, за который ответственен продавец.

Важно! Собственник квартиры должен знать, что если у него существует долг по оплате ЖКХ, то он может числиться за ним в течение 3 лет. Затем происходит его списание. Поэтому фактически он должен оплачивать лишь долги трехлетней давности – остальное с него требовать просто не имеют права.

Если на жилплощадь наложен арест, то собственник не имеет законного права ее продавать или заключать другие сделки.

Сделка купли-продажи квартиры с долгом не опасна, однако, иметь на руках грамотно составленные документальные подтверждения нужно.

Для того чтобы продать квартиру с имеющимися долгами, потребуются следующие документы:

  1. Паспорт. Если действия осуществляет посредник, то необходима нотариально заверенная доверенность от продавца.
  2. Документ, который подтверждает владения жилплощадью.
  3. Договор купли-продажи (когда квартира покупалась), договор дарения или наследования.
  4. Кадастровый документ (только тогда, когда в квартире проводились какие-либо перепланировки с увеличением ее площади).
  5. Письмо с дозволением попечительства (когда регистрацию на данной площади имеет несовершеннолетний ребенок).
  6. Согласие каждого лица, зарегистрированного на данной площади.
  7. Выписка из домовой книги, свидетельствующая об отсутствии или наличии долгов ЖКХ.

Что входит в долги по ЖКХ?

Перед тем, как продать квартиру с долгами по коммунальному платежу, нужно погасить все долги. К обязательным платежам относятся:

  • начисления за капитальный ремонт дома.
  • взносы, направляемые на содержание помещений и территорий общего пользования: лестничные клетки, двор, подвалы, коммуникации.
  • электроэнергия.
  • отопление.
  • газоснабжение.

Немаленькие задолженности, по большей части, возникают потому, что, по закону, поставщики ресурсов не вправе полностью отрезать поставки отопления и холодной воды в квартиру. Этот факт и дает возможность людям собирать огромные долговые суммы по услугам ЖКХ.

Как покупать квартиру с долгом

Если все же случилась покупка квартиры с долгами по ЖКХ, и нет в договоре о купле-продаже необходимых гарантий, то обязательно нужно:

  • найти способ взять справку о состоянии образовавшейся задолженности. Для этого нужно либо потребовать ее у прежнего владельца, либо взять самостоятельно в ЖКХ и там задать все необходимые вопросы.
  • сообщить ЖЕКу о том, кто является новым собственником жилья.
  • поставить в известность прежнего владельца, что он не выплатив долги, продал квартиру. Надо сказать, что у него имеется обязательство в определенной сумме за конкретно указанный период, выплачивать которое он обязан.

Если управляющая компания требует долг с нового собственника

Такая практика достаточно распространена, когда поменяется владелец. Почему-то многие думают, что проще всего требовать погашение задолженности с нового владельца жилой площади.

Здесь новому собственнику бояться нечего: правильно составленный договор купли-продажи защитит его от этих посягательств.

Поэтому, не стоит опасаться угрозы судебного разбирательства, которым могут пугать представители УК.

В том случае, если квитанции с долгом продолжают упорно поступать на новых владельцев недвижимости, просто нужно необходимо предпринять некоторые шаги.

После проведенной сделки покупатель должен в ближайшие сроки уведомить ЖЭК или УК о смене собственника. Это нужно сделать по той причине, чтоб осуществилась замена лицевого счета, на который будут начисляться платежи за предоставление услуг ЖКХ уже на нового собственника.

Важно! Заявление о смене собственника пишется от руки в произвольной форме и относится в УК лично или отправляется заказным письмом по почте. Если поставщиками услуг несут ответственность несколько разных компаний, то уведомить нужно каждую в отдельности.

Требования выплатить долги прежних хозяев жилья незаконны и расцениваются, как вымогательство, если человек купил квартиру и платит все вовремя. Наказание за эти действия отражены в статье 163 УК РФ. Не обязан новый владелец недвижимости и распространять сведения о прежнем владельце (новый адрес проживания бывшего хозяина и др.)

Сама по себе покупка квартиры с долгами по ЖКХ не так страшна, необходимо лишь знать свои права и иметь возможность документально подтвердить их.

Можно ли купить или продать квартиру с долгом по коммунальным платежам Ссылка на основную публикацию

Источник: https://okommunalke.ru/oplata/kupit-ili-prodat-kvartiru-s-dolgom-po-kommunalke

Причины ареста недвижимости

Чаще всего жильё забирают из-за задолженности по ипотечному кредиту или другому займу. Но вы можете купить изъятую квартиру за неуплату коммунальных платежей или алиментов. Либо недвижимость являлась залогом в соглашении сторон.

Приобрести такое имущество можно по сниженной цене, особенно если сравнивать со среднерыночной стоимостью на текущий момент. Если это ипотечное жильё, то его история уже тщательно проверена банком. Но есть и минусы у подобной сделки.

Возможно, нельзя будет провести осмотр квартиры изъятой банком и купить ее можно только при наличии общих сведений (адрес, этаж, площадь и т.д.). Оценка состояния проводится только по внешним признакам:

  • насколько чистый подъезд;
  • внешний облик дома;
  • беседа с соседями;
  • благоустроенность территории.

Прежде чем купить арестованную недвижимость, нужно узнать подробнее о бывших владельцах. Если они не согласны с решением суда, возможны конфликты в будущем. Либо старый хозяин обратится с обжалованием и выиграет дело, тогда начнутся новые разбирательства в суде. Снимать обременение с имущества тоже придется покупателю. Но зачастую все минусы не имеют значения, когда появляется шанс недорого приобрести жильё в новостройке.

Отмечу, что очень часто продают изъятые квартиры с  большими долгами за ЖКХ, а также с обременением правами третьих лиц. Банк должен будет уведомить о наличии обременений.