Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Муниципальное коммерческое жилье

Коммерческий найм: что это такое

Коммерческий найм жилого помещения жк РФ считается одним из законных методов предоставления жилья для временного проживания в 2020 году. Указание на коммерческий характер этого типа договора не подразумевает наличие между лицами предпринимательских взаимоотношений, а говорит о возможности выставлять платный тип проживания для временных жителей.

ВНИМАНИЕ! Законодательство не отображает определенные норм, которые устанавливают порядок заключения договора коммерческого найма.

По этой причине людям нужно смотреть на требования, записанные в главе 35 ГК РФ, за исключением норм, прямо относящихся к найму жилого фонда. Особенности соглашения коммерческого найма:

  • наймодателем может стать законный хозяин или назначенное им лицо;
  • нанимателем жилья по соглашениям этого типа может считаться лишь физическое лицо;
  • целевым предназначением этого вида правоотношений считается использование собственности только для проживания людей, ведение любой другой деятельности в подобных помещениях запрещается.

Это главные моменты, которые стоит запомнить. Существует самая распространенная недвижимость, которую можно назвать коммерческим жильем:

  1. Сельскохозяйственные предприятия.
  2. Промышленного типа объекты.
  3. Отели, гостиницы, мотели.
  4. Склады, гаражи.
  5. Офис.
  6. Различные центры и магазины.

Коммерческой недвижимостью также считают:

  • Земельные и иные естественные участки.
  • Определенные участки подземного типа.
  • Разграниченные водного типа объекты.
  • Участки в лесу.
  • Старые насаждения.
  • Другие разновидности имущества, прикрепленные к земельному участку или прочно с ним связанные. Чаще всего, это дома или сооружения.

Необходимо помнить, что к недвижимости также причисляются и права на нее. Еще ею можно называть обязательно подлежащие официальной регистрации космического типа объекты, водные и воздушные суда.

Плюсы и минусы

Как и в любой другой собственности, муниципальная собственность имеет свои плюсы и минусы, которые вкратце рассмотрим ниже:

Плюсы (достоинства) Минусы (недостатки)
  • отсутствие налога на муниципальное жилье;
  • осуществление капитальных ремонтных работ государством;
  • право на улучшение жилищных условий за государственный счёт;
  • гарантии получить новое жилье в случае непредвиденных обстоятельств, которые привели квартиру в негодность (например, пожар);
  • льготы на оплату коммунальных услуг;
  • государственная защита от мошенничества;
  • право приватизации.
  • муниципальная квартира — это собственность государства, поэтому продать или обменять невозможно;
  • без разрешения управляющей компании нельзя сдать такое жилье в аренду;
  • после смерти владельца квартира переходит обратно в собственность государства с выселением других проживающих (в случае, если они там не прописаны);
  • в случае жалоб со стороны соседей муниципальную собственность могут отнять.

Как видно из вышесказанного, муниципальная квартира даёт большие преимущества для малообеспеченных граждан и группы льготников, особенно это касается пенсионеров. Плюсы, пожалуй, практически полностью перекрывают имеющиеся минусы такого жилья. Но вот добиться его получения довольно не просто.

1. Классификации типов жилых зданий

Жилые здания классифицируют по признакам: назначению, потребительскому качеству, конструктивно-организационным признакам (табл. 1), конструкции стен (способу возведения), степени долговечности, степени огнестойкости, уровню ответственности.

По назначению. В класс «Жилища» согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013–94 (ОКОФ) входят следующие здания для невременного (постоянного) проживания:

  • здания жилые общего назначения многосекционные;
  • здания жилые общего назначения односекционные;
  • здания жилые общего назначения точечные (башенные);
  • здания жилые общего назначения коридорные;
  • здания жилые общего назначения галерейные;
  • здания жилые общего назначения усадебные;
  • здания жилые общего назначения прочие;
  • здания общежитий;
  • здания спальных корпусов школ-интернатов, детских домов;
  • здания домов для престарелых и инвалидов.

Кроме перечисленных типов домов по назначению можно выделить индивидуальные дома на одну семью, которые подразделяют: на дачные, коттеджи, усадебные дома, а также дома на несколько семей и блокированные.

Таблица 1. Классификационные конструктивно-организационные признаки типов жилых зданий разной этажности

Этажность
1–3 4–5 6–9 10–16 Более 17
Малоэтажные Средней этажности Многоэтажные Повышенной этажности Высотные
Типы внеквартирных распределительных коммуникаций
Усадебные Секционные
Блокированные

(до 4 этажей)

Коридорные
Галерейные
Смешанной структуры
Дополнительные признаки
Для строительства в южных, северных и других климатических районах
Для строительства на рельефе
Многофункциональные
Шумозащитные
Некоторые дополнительные требования к оборудованию зданий
Число лифтов
Нет Нет 1 2 3–4
Мусороудаление
Нет Да Да Да Да
Тип внеквартирной лестницы
Нет Обычная Обычная Незадымляемая Незадымляемая

В группу домов с постоянным проживанием можно добавить дома гостиничного типа, предназначаемые для одиночек и семей, состоящих из 2–3 человек, не ведущих в полном объеме домашнего хозяйства.

Современное жилье подразделяют по финансовому условию приобретения жилья владельцами на:

  • муниципальное (социальное) жилье – бесплатное, строится за счет средств государства для населения с низким достатком, выдается льготным категориям граждан, бюджетникам, ценным сотрудникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, переселенцам из аварийных и ветхих домов, погорельцам и т. д.;
  • коммерческое жилье – строится застройщиком на продажу населению. Жилища подразделяют на категории по уровню комфорта :
  • I категория – жилища с нормируемыми нижними и неограниченными верхними пределами площадей квартир одноквартирных домов (или коттеджей) и многоквартирных домов, в том числе блокированных;
  • II категория – жилища с нормируемыми нижними и верхними пределами площадей квартир и жилых комнат общежитий, которые включают: многоквартирные жилые дома; специализированные многоквартирные жилые дома или группы квартир для одиноких инвалидов и семей с инвалидами-колясочниками или неколясочниками, а также для одиноких престарелых и семей из двух престарелых; общежития для студентов высших учебных заведений и аспирантов.

Муниципальное жилье по времени постройки подразделяется на три вида:

  • жилые дома, построенные по проектам в 80-е годы;
  • жилые дома, построенные по проектам в 90-е годы;
  • жилые дома, построенные по современным сериям и проектам.

Муниципальное жилье строится по типовым проектам, имеющим II категорию комфорта, т. е. строятся дома с малогабаритными квартирами, с малой архитектурной выразительностью, не имеющих возможность маневренности и трансформируемости жилых пространств внутри зданий и отдельных квартир, а также имеющих несоответствие уровня входа в дом и уровня входа в лифт. Благоустройство кварталов обеспечено стандартным набором (минимумом) инфраструктурных удобств: хозяйственные, детские, спортивные площадки, стоянки для автомобилей, которые часто имеют низкий уровень обустройства и качества.

Социальное жилье относится к категории «эконом-класса». По своим характеристикам это обычные «экономичные» квартиры, которые принадлежат государству и выделяются льготникам на определенных условиях.

В связи с дальнейшим ростом благосостояния населения и широким развитием в нашей стране культурно-бытового обслуживания появились новые, с более совершенной формой организации жилища – жилые комплексы или дома с обслуживанием, представляющие собой особую группу многоэтажных жилых домов с различным набором современных квартир.

Здания гостиниц (общего типа, туристические, жилые мотели, кемпинги, общежитие гостиничного типа) относятся к зданиям предприятий жилищно-коммунального хозяйства, предназначенным для временного проживания.

По потребительскому качеству. В своде правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» используется следующая классификация жилья:

  • престижный (бизнес-класс);
  • массовый (эконом-класс);
  • социальный (муниципальное жилище).

Коммерческое жилье специалисты по продажи жилой недвижимости подразделяют на четыре вида:

  • «эконом-класс»;
  • «комфорт-класс»;
  • «бизнес-класс»;
  • «элитный класс».

По этажности. По этажности жилые дома разделяют на малоэтажные – до 3 этажей, средней этажности – 4–9 этажей, повышенной этажности – 10–16 этажей, высотные – более 16 этажей.

По основному материалу стен:

  • каменные (из кирпича и естественного камня);
  • бетонные (из искусственного камня, бетонных и легкобетонных блоков);
  • железобетонные;
  • металлические;
  • деревянные;
  • из полимерных материалов;
  • смешанные.

По способу возведения здания различают:

  • из мелкоразмерных элементов (мелкоразмерные элементы – это конструктивные элементы зданий, перемещаемые на строительной площадке вручную или с помощью средств малой механизации);
  • из крупноразмерных элементов (для монтажа этих элементов применяют мощные подъемные механизмы, краны);
  • монолитные (предварительно приготовленная бетонная смесь укладывается в форму (опалубку) непосредственно на строительной площадке, где и происходит ее твердение).

По сроку службы (долговечности). Срок службы объекта капитального строительства «жилые здания» определяется как продолжительность нормальной эксплуатации строительного объекта до состояния, при котором его дальнейшая эксплуатация недопустима или нецелесообразна.

Примерные сроки службы жилых зданий в зависимости от типа и условий эксплуатации объектов капитального строительства подразделяются : на здания и сооружения массового строительства в обычных условиях эксплуатации высотой до 75 м – не менее 50 лет; уникальные здания высотой более 75 м – 100 лет и более.

По степени огнестойкости. Огнестойкость жилых зданий по СП 2.13130.2009 делится на пять степеней в зависимости от класса конструктивной пожарной опасности здания.

Сумма требований к долговечности и огнестойкости основных конструктивных элементов зданий, а также к их внутреннему благоустройству определяют капитальность здания, подразделяемую на четыре класса.

По уровню ответственности. Уровень ответственности объекта, а также численные значения коэффициента надежности по ответственности устанавливаются генпроектировщиком по согласованию с заказчиком. При этом значения коэффициента надежности по ответственности должны быть не ниже значений, указанных в табл. 2.

Жилые здания относятся к следующим уровням ответственности:

  • уровень 16 (Кн = 1,1) – жилые здания с высоким уровнем ответственности, высотой более 75 м;
  • уровень 2 (Кн = 1,0) – нормативный уровень ответственности – жилые здания высотой менее 75 м.

Таблица 2. Минимальные значения коэффициента надежности по ответственности

Уровень ответственности Минимальные значения коэффициента

надежности по ответственности

по ГОСТ Р 54257

по ГОСТ Р 54257 по Техническому регламенту о

безопасности зданий и сооружений

1 2 3
Повышенный 1.2
1.1
2 Нормальный 1.0
3 Пониженный 0.8

Можно ли через суд перевести жилье из коммерческого найма в социальный

Для активизации процесса вам нужно обратиться с заявлением после заключения договора найма жилого помещения коммерческого использования.
Перепечатка материалов возможна при условии активной прямой гиперссылки на страницу, содержащую оригинал публикации.

Обычно на практике не возникает проблем с получением ответа на указанный запрос от соответствующего органа.

После этого гражданин предоставляет в Росреестр указанное соглашение с пакетом документов. Далее Росреестр делает отметку в реестре о новом собственнике такой квартиры.
Анализ судебных актов показывает, что довольно часто рассматриваются споры о расторжении договора коммерческого найма и выселении нанимателя без предоставления иного жилого помещения. Таким образом, наниматель становится «гражданином без адреса» и не может реализовать право на жилье.

Что такое муниципальное жилье и кто может на него претендовать

Согласно положениям Жилищного кодекса РФ, на территории нашей страны выделяют несколько категорий жилых помещений.

Можно назвать следующие категории:

  • специализированное (например, служебное жильё);
  • приватизированное;
  • частное;
  • социальное (к этой категории и относится муниципальное жильё).

Муниципальное жильё — это недвижимость, которая находится в собственности того или иного населённого пункта и выделяется гражданам на основе договора социального найма.

В ЖК РФ (ст. 51) указаны категории лиц, имеющие возможность претендовать на муниципальную жилплощадь:

  • граждане, которые ещё не снимают жилье по договору социального найма (данное условие распространяется также и на членов семьи заявителя. Кроме того, заявитель не должен иметь в собственности недвижимость или быть членом семьи, где имеется владелец какого-либо жилья);
  • граждане, проживающие на площади, при расчёте которой на одного жильца приходится менее 10 квадратных метров;
  • граждане, имеющие недвижимость (или арендующие её по договору социального найма), при условии, что данное помещение не соответствует санитарным нормам.

Выделяют тех, кто вправе получить муниципальную квартиру вне очереди:

  • дети, оставшиеся без родителей;
  • многодетные семьи;
  • ликвидаторы последствий аварии на ЧАЭС;
  • лица, подпадающие под категорию вынужденных переселенцев;
  • пострадавшие от природных катаклизмов и стихийных бедствий;
  • больные хроническими болезнями или патологиями, опасными для окружения;
  • военнослужащие;
  • ветераны ВОВ.

Для того чтобы стать в очередь на социальное жилье, нужно получить официальный статус малоимущего гражданина (или малоимущей семьи). Документ, который подтверждает основания на право пользования социальным жильём, называется «справка о нуждаемости».

Оформить справку можно в МФЦ или органах местного самоуправления, для этого потребуются следующие документы:

  • паспорта всех членов семьи и свидетельства о рождении несовершеннолетних (если у них ещё нет паспорта);
  • ИНН всех членов семьи (если номер до сих пор не присвоен по какой-либо причине, его надо получить);
  • документы, подтверждающие семейный статус (свидетельство о браке или о его расторжении);
  • документы, подтверждающий социальный статус льготника (свидетельство об инвалидности, удостоверение чернобыльца, свидетельство о статусе участника в ВОВ, удостоверение военнослужащего и т. д.);
  • документ, подтверждающий отсутствие в собственности членов семьи другого жилья;
  • документ, подтверждающий, что имеющееся в собственности жилье признано аварийным или непригодным для жизни (требуется в некоторых случаях).

Документы рассматривают в течение 30 дней. После этого заявителя информируют в письменной форме о том, поставят его в очередь на муниципальное жилье или нет. Отказ в обязательном порядке должен быть мотивирован. Если решение положительное, то заявлению присваивается порядковый номер. Стоит быть готовым к тому, что ожидание муниципального жилья затянется на годы.

При аренде муниципального жилья заключается договор социального найма.

Договор социального найма — документ, согласно которому одна сторона в виде муниципального или государственного органа предоставляет нуждающейся стороне жилплощадь на определённых условиях.

По договору социального найма гражданин получает следующие права:

  • пользования жильём;
  • использования всех удобств;
  • возможность приватизации (при определённых условиях).

Стоит иметь в виду, что право собственности на такую жилплощадь у нанимателя отсутствует.

Договор социального найма заключается на неопределённый срок и расторгается только в случае несоблюдения нанимателем правил проживания в социальном жилье.